Тенденции рынка жилой недвижимости Московский регион. III квартал 2021 года
В III квартале 2021 года рынок жилой недвижимости начал постепенно стабилизироваться. Произошло охлаждение спроса, интенсивный рост цен приостановился, но при этом тренд на повышение стоимости жилья сохранился. Средневзвешенная цена предложения в старых границах Москвы выросла на 1,6% в сравнении с предыдущим кварталом и составила 411,9 тыс. руб./кв. м (с учётом элитного сегмента), и на 26% в сравнении с аналогичным периодом 2020 года. Рост цен, хоть и незначительный, затронул все сегменты жилья, за исключением премиального: за квартал в этом сегменте средневзвешенная цена снизилась на 1,3% за счет изменения структуры предложения. В сравнении с предыдущим кварталом в классе комфорт цена выросла на 5,4%, в классе бизнес — на 6,2%. В сегменте элитных квартир и апартаментов зафиксирован наиболее высокий рост цен: на 10,8% в сравнении с предыдущим кварталом. В целом по рынку объём нового предложения, вышедший в реализацию в III квартале, на 20% меньше, чем в прошлом периоде. Всего в новых проектах и новых корпусах в реализацию вышло 265,3 тыс. кв. м квартир и апартаментов. Новые объёмы предложения выходили во всех классах жилья, в том числе в элитном. Существенный объём нового предложения состоит из квартир и апартаментов комфорт-класса с долей 46,0% и бизнес-класса с долей 42,7%. По сравнению с предыдущим кварталом выросла доля премиум-класса — на него приходится 9,5% нового предложения, на долю элитного сегмента — 1,8%. Общий объём предложения в экспозиции за квартал вырос на 17,2%, но за год снизился — на 14,8%. В настоящий момент можно говорить о постепенном возвращении рынка к уровню предложения до ажиотажного периода, который начался во второй половине 2020 года, тем не менее рынок еще не восстановился по объёму предложения до ранее привычных показателей. В бизнес-классе объём предложения вырос на 12,1% по сравнению со II кварталом, но сократился на 8,5% в годовом соотношении. В комфорт-классе объём предложения вырос на 42,1% за квартал, но снизился на 7,1% за год. В сегменте премиальных квартир за квартал предложение выросло на 2,8%, а в элитном сегменте на 16,3%.
В III квартале 2021 года на рынке апартаментов (за исключением элитного сегмента) в реализацию вы- шло 9 новых проектов. При этом объём предложения продолжает тенденцию снижения — по сравнению с предыдущим кварталом объём предложения апартаментов снизился на 8,7%, а в годовом выражении — на 49,2%. Средневзвешенная цена предложения апартаментов выросла незначительно — за квартал всего на 0,5% и составила 434,2 тыс. руб./кв. м, что также отражает стабилизацию. Спрос в сравнении с предыдущим кварталом снизился на 46,7%, что обусловлено досрочным поглощением спроса в предыдущем квартале на фоне первой реакции на законодательную инициативу, так как изначальная точка принятия решения была обозначена 1 августа. Также сыграло роль, что неопределенность правого статуса апартаментов сохраняется — соответствующий законопроект должен быть рассмотрен Госдумой теперь уже до конца года. Сложившая ситуация оказала влияние и на перспективные проекты, выход которых сдерживается и неясными перспективами по статусу таких помещений и сопутствующих обязательств девелопера, связанных с их реализаций, а также высокой стоимостью смены ВРИ, что не дает реализовать проекты в формате квартир. Важно отметить, что для инвесторов апартаменты остаются перспективным объектом вложения, который помимо роста стоимости в процессе строительства имеет потенциал дополнительного роста в размере 15% в момент принятия закона о статусе апартаментов.
III квартал 2021 года на первичном рынке Новой Москвы выдался относительно спокойным. Рынок пополнился небольшим объёмом нового предложения, преимущественно в уже реализующихся проектах, что в совокупности с устойчивым покупательским спросом фактически не изменило ситуацию на первичном рынке Новой Москвы относительно II квартала 2021 г. Общий объём предложения в III квартале 2021 года составил 573,3 тыс. кв. м, что на 1,6% меньше, чем в предыдущем квартале. Однако в годовом соотношении объём предложения увеличился на 32,4%. Территория Новой Москвы является перспективным вектором развития рынка, и рост объёма предложения свидетельствует о высоком интересе к проектам среди девелоперов и покупателей. На фоне изменения условий ипотечного кредитования с господдержкой, в период летних отпусков покупательский спрос относительно предыдущего квартала снизился на 26% (в годовой динамике спрос вырос на 15%), но, несмотря на это, оставался на достаточно высоком уровне. Рост цен в границах Новой Москвы стабилизировался. За III квартал 2021 года средневзвешенная цена предложения выросла на 3,5% и составила 192,4 тыс. руб./кв. м, в годовой динамике рост цены составил 30,5%. На первичном рынке Московской области наблюдается активный выход нового предложения, при этом новые проекты выходят преимущественно в комфорт-классе и по ценам, сопоставимым с текущим конкурентным окружением, а иногда и выше. Объём нового предложения увеличился за квартал на 66%. При этом в перспективе ближайших периодов еще ожидается старт новых проектов и очередей. На фоне значительного объёма нового предложения и небольшого снижения покупательской активности в летний период, объём предложения в пределах ЦКАД увеличился за квартал на 30,5% и составил 1,66 млн кв. м. В результате в III квартале 2021 года рост цен в Московской области также стабилизировался. Так, если в предыдущем квартале цены выросли на 8%, то в текущем квартале прирост составил 5,6%. Изменение условий ипотеки с господдержкой не оказало существенного влияния на долю ипотеки на первичном рынке Московской области: после изменения условий программы ипотеки с господдержкой доля сделок с привлечением ипотечного кредитования в МО осталась на уровне 71%. При этом на фоне высоких объёмов спроса в предыдущие периоды объём реализованного спроса в III квартале 2021 года уменьшился: по сравнению с предыдущим кварталом — на 22,3%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — на 24,7%. Но благодаря выходу на рынок нового предложения спрос на первичном рынке Московской области остается высоким.
Новостройки Москвы в старых границах
В III квартале 2021 года в границах "старой" Москвы в реализацию вышло 265,3 тыс. кв. м квартир и апартаментов в новых проектах и новых корпусах, что на 20% меньше, чем в предыдущем квартале. Новые объёмы предложения выходили во всех классах жилья, в том числе — в элитном. Существенный объём нового предложения состоит из квартир и апартаментов комфорт-класса с долей 46,0% и бизнес-класса с долей 42,7%. По сравнению с предыдущим кварталом выросла доля премиум-класса — на него приходится 9,5% нового предложения, доля элитного сегмента — 1,8%.
Новое предложение III квартала 2021 года (без элитного сегмента)
Квартиры
Комфорт-класс Бизнес-класс
▪ "Академика Павлова" (корп. 56) ▪ I Love (корп. 2)
▪ Alia (корп. 5, 9, 10) ▪ "Интонация"
▪ "Второй Нагатинский" (корп. 3, 4) ▪ Level Нагатинская
▪ Green park (Блок 8) ▪ Mod
▪ Holland park (корп. 12) ▪ MYPRIORITY Basmanny
▪ Life Варшавская (корп. Б10) ▪ Now (корп. 1.1)
▪ "Лосиноостровский парк" ▪ "Остров" (квартал 2: корп. 1, 2;
▪ "Люблинский парк" (корп. 13, 14) квартал 4: корп. 3, 6)
▪ "Матвеевский парк" ▪ "Павелецкая Сити" (корп. Кэрри)
▪ "Новохохловская 15" (корп. 3, 4) ▪ "Сенатор"
▪ "Полярная 25" (корп. 2.3) ▪ "Сердце Столицы" (корп. 10)
▪ "Селигер Сити" (корп. Кандинский)
Бизнес-класс Премиум-класс
▪ "Символ" (корп. 24) ▪ "Театральный квартал"
▪ Shagal (корп. 5−7, 13) ▪ Hide (корп. Riverside)
▪ Sydney City (корп. 2.1, 2.2) ▪ High Life
▪ West Garden (корп. 8)
Апартаменты
Комфорт-класс Бизнес-класс
▪ Loft на Вернадского ▪ "Досфлота 10"
▪ Loft Нагорная ▪ Nice Loft
▪ New Form Аминьевское ▪ Little
▪ New Form Жигулевская
▪ "Сокольнический вал 1"
Премиум-класс
▪ Bogen House